La compra de una vivienda es la inversión más importante en la vida de la mayoría de ciudadanos, por lo que si está pensando en adquirir un inmueble no dude en consultar con los especialistas de NiceProperties y, sobre todo, no firme ningún documento sin contar antes con el asesoramiento adecuado, especialmente antes de la entrega de dinero, aunque sea en forma de señal.
Le resumimos determinados aspectos a tener en cuenta:
I. Pasos preliminares
Previamente a la elaboración de la escritura pública de compraventa se suele firmar un contrato privado entre el comprador y el vendedor. El documento privado no es obligatorio ni inscribible en el Registro, pero la ley lo considera un contrato válido y obliga a cumplir todo lo que en él se recoja.
Por tanto, si va a comprar una casa, es importante asesorarse convenientemente antes de firmar nada. En el documento privado se deben tener en cuenta algunas cuestiones importantes:
- Quién firma por la parte vendedora. Cuando vende un promotor, firma el administrador o el apoderado de la sociedad. Si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges.
- Estado de cargas de la vivienda. Es fundamental comprobar si la vivienda está libre de cargas como por ejemplo hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. Puede solicitar directamente al Registro de la Propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de una notaría. En ocasiones hay que solicitar al ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística por si existe algún tipo de afectación que no consta en el Registro de la Propiedad.
- Cuotas de la comunidad de propietarios. Antes de la compra asegúrese de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
- Precio. Determine con claridad el precio y la forma de pago. No admita la fijación de un precio inferior al real ni abone cantidades que no estén documentadas. Esto es contrario a la ley y puede perjudicarle.
- Arras. Cuando firma el contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o “señal” conocida como arras- que vincula a ambas partes. Las más habituales son las penitenciales, que permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. Si es el comprador el que anula el acuerdo, perderá la cantidad entregada, mientras que si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.
Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo convenido para la entrega del inmueble, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.
- Gastos de la compraventa. Si las partes no pactan nada, o si indican en el contrato que sea “según ley” se aplicará la legislación de la comunidad autónoma competente. No obstante, en el documento privado se suele pactar quién asume los gastos incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía que por ley corresponde al vendedor. Si vende un promotor, está prohibido que el comprador asuma gastos que por ley deben ser abonados por el vendedor.
II. La escritura pública de compraventa
La escritura pública no es obligatoria para comprar o vender un inmueble, salvo que se contrate un préstamo hipotecario para adquirirlo. Sin embargo, la inmensa mayoría de los ciudadanos elige acudir al notario para realizarla por su fehaciencia y seguridad jurídica.
- La escritura pública es fehaciente. Los otorgantes de una compraventa declaran ante notario su voluntad de comprar y vender y las condiciones de la compraventa. El notario, funcionario público, da fe o autenticidad de estas declaraciones en la escritura de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que han manifestado. La escritura pública es prueba privilegiada ante los tribunales.
- La escritura pública aporta seguridad jurídica. El notario no se limita a dar fe. Su actuación profesional proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y comprobación de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad.
- En el acto de firma de la escritura pública, el notario:
- Comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador.
- Expone el estado de cargas que pesan sobre la vivienda
- Confirma el pago de las cuotas de la comunidad
- Solicita el justificante del pago del impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor, advertir a las partes de las discrepancias y cambiar la titularidad de los próximos recibos del IBI
- Notifica a las partes sus obligaciones legales y en especial los deberes fiscales derivados de la compraventa
- Explica el reparto de los gastos de la operación entre las partes
- Gestiona, si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la escritura pública.
III. Trámites posteriores
Una vez firmada la escritura de compraventa se deben seguir los siguientes pasos:
- Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Si va a realizar personalmente esas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de evitar sanciones o pérdida de derechos. Puede optar también por encargar su tramitación al notario, que procederá al envío al Registro de la Propiedad de una copia electrónica autorizada de la escritura para su inscripción. Posteriormente, le entregará una copia autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.
- Suministros. No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.
- Documentación y facturas. Conserve todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales sobre su adquisición.
No acepte recibos globales; reclame las factura originales del notario, gestor y registro de la propiedad, así como de la carta de pago de impuestos.
IV. Gastos derivados de la compraventa de una vivienda
Minuta notarial: Es la factura del notario por sus honorarios, fijados por el Gobierno mediante arancel. Son los mismos para todos los notarios.
Minuta registral: Es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura; también los establece el Gobierno mediante arancel y son idénticos para todos los registros.
Minuta gestoría: Es la factura del gestor cuando realiza los trámites. También tiene derecho a hacerlos usted mismo o encargárselos a la notaría.
Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía Municipal. Por ley lo paga el vendedor, que puede conocer su importe informándose en el ayuntamiento al que pertenezca la finca.
Otros impuestos: Por ley los paga el comprador.
IVA: Por una vivienda de nueva construcción tendrá que pagar el 10 por ciento de IVA sobre el precio de venta. Si se trata de otro tipo de inmueble, el IVA es el 21 por ciento.
AJD: Si se trata de una vivienda de nueva construcción deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentado (AJD), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 1% y el 1,5%.
TPO: Si la vivienda es de segunda mano tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 6% y el 10%.
IRPF: Finalmente, el vendedor deberá tener en cuenta la ganancia patrimonial en su IRPF que puede ser hasta del 27%.
NiceProperties te asesora sobre cualquier duda que tengas en relación a la compra de tu vivienda. Llama al teléfono 93 624 34 19 o rellena el siguiente formulario para ponernos en contacto contigo lo antes posible.
